Nettiä selatessani törmään varsin usein siihen, että ihminen tavoittelee taloudellista riippumattomuutta. Mietin silloin tällöin kuinka kauan siihen menisi, ja ymmärtääkö ihminen tätä tavoitellessaan mitä se vaatisi? Katsotaanpa, onko mahdollista, että taloudellinen riippumattomuus olisi useimpien saavutettavissa?
Aloitetaan määrittelemällä taloudellista riippumattomuutta tilaksi, jossa ansiotyön tekeminen ei ole välttämätöntä elintason ylläpitämiseksi. Näin ollen tulovirta koostuisi vain passiivisista tulovirroista. Nämä voivat olla vaikkapa osinkoja, korkoja tai vuokratuottoja.
Huomataan, että ensimmäinen harha syntyy siitä, että pääomatulojen hankkiminen ei vaatisi jatkuvaa ylläpitoa. Pääoman hoitaminen on työ missä muukin työ, eikö vain? Ja ellei ole, sinä maksat jollekin siitä, että hän tekee työn puolestasi.
Ylen mukaan, suomalaisten keskiansio oli vuonna 2016 noin 3.368€/kk. Helsingissä asuvan ja samalla kirkkoon kuuluvan 40v yksityishenkilön vero keskiansiolla ilman vähennyksiä olisi tänä vuonna verolaskurin mukaan 20,0%, mutta sivukulut nostaisivat kokonaisveroasteen 28,25%:iin. Verojen jälkeen tämä voisi olla noin 2.400€/kk, toki vähennykset ja kotikunta vaikuttavat tähän paljonkin. Jos tavoitteena olisi siis ylläpitää samaa elintasoa pääomatulojen puitteissa olisi siis vastaavasti pääomanettotulojen oltava tuo 2.400€/kk. Pääomavero suomalaisista osingoista on 25,5% tai 28,9% 30.000€ ylittävältä osalta. Muiden tuottojen ja luovutusten vero on 30 % tai 34% saman logiikan mukaan.
Mikäli pääomatulot 2.400€ netto/kk koostuisi pelkästään osingoista olisi vero 25,5% 30.000€ asti, mutta tässä mennään kovemmalle prosentille vuositasolla, jolloin kuukausittaiseksi brutto-osinkovaatimukseksi muodostuisi 3.258 €.
Toisaalta mikäli tulot koostuisivat pelkästään vuokrista olisi vero korkeampi, jolloin brutto-tuottovaatimukseksi tulisikin 3.483€/kk. Molemmat laskentatavat päättyisivät siis kuukausittaiseen nettotuloon 2400€/kk.
Mitä tämä vaatii käytännössä? Lähestytään asiaa ensin vuokramarkkinoilta ja otetaan vaikkapa liuta vanhoja kerrostaloasuntoja Turusta ja vuokrataan ne. Vuokranantajien kolmen vuoden takainen tilasto ja laskentatapa antaisi Turulle noin 3,6% bruttovuokratuoton (siis vastikkeen jälkeen). Jotta päästään 3483€/kk (siis 30%/34% verolla) 3,6% tuotolla tarvitaan pääomaa yhteensä 1.161.000€ eli sen arvoinen asuntosalkku kyseessä. Jos yksiö hyvällä paikalla maksaa vaikkapa 150.000 € tarvitaan siis noin 8 velatonta asuntoa.
Jos € haetaan pörssin kautta osinkoina (25,5%/28,9%) ja luotetaan Inderesin arvioon, että koko pörssin mediaaniosinkotuotto olisi 3,5%, ja tavoitteena 3258€/kk bruttona tarvitaan salkku, jonka koko on 1.117.000 €. Jos osinkotuotto olisi 3% tarvittaisiin 1.303.000 € kokoinen salkku.
Miten näihin summiin päästään? Jos kokeillaan säästää indeksirahastoon (tuotto-odotus 8% p.a.), joka ei siis maksa tuottoja ulos matkan varrella, ja hyödynnetään korkoa korolle tekijä 30 vuoden aikana ja lopuksi myydään koko potti, joka sijoitetaan yllä olevien esimerkkien mukaisesti pitäisi siis säästää 1.050€/kk. Kuulostaa hurjalta!
Nostamalla tuotto-odotusta 10%:iin voidaan pudottaa säästämistä 740€ kuukausitasolle. Toisaalta mikäli olisi vain 7400€, mutta tuotto olisikin 8% joudutaan pidentämään säästöaikaa noin 35 vuoteen. Jos matkan varrella siis nettopalkka olisi 2400€ ja säästöön menisi vaikkapa 740€/kk jäisi elämiseen vain 1.660€/kk.
Osa salaisuudesta piilee siis kuluissa, eli minkä verran jää säästöön, ja minkä verran käytetään elämiseen? Ellei suuria tuloja ole, joudutaan siis turvautumaan pieniin kuluihin. Ironista kyllä, kun säästötavoite on saavutettu, eli kun pääomatulo ylittää ansiotulotason, käyttöön jäisi itse asiassa 740€/kk enemmän kun säästämistä lopetetaan… Siitä voisi syntyä mielenkiintoinen vaihtoehtolaskelma, mutta ei mennä siihen…
Voidaankin tässä vaiheessa todeta, että päästäksemme taloudelliseen riippumattomuuteen, siis ilman että elintaso laskisi, olisi varattava todella reilusti aikaa ja tuhti osa palkasta. Tässä suhteessa tilanne on täysin sama kova- tai pienipalkkaiselle, on laitettava sivuun palkasta, ja reilusti jos tähän ryhtyy.
Onko oikoteitä onneen? Yksi tapa on velkavipuun turvautuminen. Ja tämä on asuntosijoittajan tärkein apuväline. Reilusti velkavipua, ja heti kun vakuusarvot sallivat ostetaan seuraava kämppä ja koko ajan törkeällä velalla. Ensimmäisen sijoitusasunnon hankitaan vanhempien lisävakuuksilla, ja siitä se lähtee.
Markkinatilanne on ollut erityisen otollinen tälle toiminnalle jo pidemmän aikaa, sillä asuntojen hinnat ovat yhtäjaksoisesti nousseet kasvukunnissa jo neljännesvuosisadan verran. Kun salkussa on ollut asuntoja, joiden vakuusarvoja päivitetään vaikkapa joka toinen vuosi, on voinut ostaa uusia kohteita enenevässä määrin, ilman että lyhennykset olisivat itsessään luoneet erityisemmin vakuusarvoa. Käytännössä voisi ajatella, että kovalla velkavivulla hankitun asuntosalkun bruttoarvo olisi noin 2-3 kertaa taloudellisen riippumattomuuden tavoitetasoa.
Jos ajatellaan, että asuntosalkku olisi jatkuvasti 70% vivutettu (pankeissa yleisesti käytetty vakuusarvo), olisi velkaa peräti 2,7 miljoonaa kun taloudellisen riippumattomuuden nettotavoitetaso on saavutettu! Toisaalta tällaisen salkun rakentaminen olisi kohtuullisen nopeata, kunhan pankki on myötämielinen… Jos ensimmäinen asunto olisi hankittu Turusta aikanaan vaikkapa 90.000 €:lla, ja kokonaan velalla olisi keskimääräisellä hinnannousulla (käytetään tässä 2015-2019 arvonnousu), olisi seuraava asunto pystytty hankkimaan 7 vuotta myöhemmin. Sitten tahti kiihtyy, kun kahta sijoitusasuntolainaa lyhennetään, samaan aikaan kun vanhojen arvo ja vuokrat nousee, ja hankitaan kolmas ja neljäs. Hintojen nousu on itse asiassa ollut nopeampaa erityisesti 1990- ja 2000-luvuilla. Tämä on ollut asuntosijoittajan resepti menestykseen.
Voidaan siis todeta, että velkavivulla hankittu taloudellinen riippumattomuus on eräänlainen oikotie onneen, mutta vaatii kylmähermoisuutta ja pitkäjänteisyyttä. Jos jonkun mielestä yllä olevien esimerkkien tuotot ovat liian pieniä, siitä vain hankkimaan suurempia tuottoja. Pitkällä tähtäimellä ammattilaisetkaan eivät osaa, joten minusta ei pidä unelmoida vaikkapa 12-15% tuotosta, saati suuremmista tuotoista puhumattakaan. Se on nimittäin oikotie perikatoon…
Minusta taloudellinen riippumattomuus on ongelmallinen käsite, sillä siihen liittyy haave joka ei välttämättä perustu todellisuuteen. Jos tavoitteena on korvata ansiotulot kokonaan pääomatuloilla, on edessä useimmilla pettymys. Kuinka moni pystyy oikeassa elämässä sitoutumaan siihen yli vuosikymmenten ajaksi?
On kuitenkin ehdottoman tärkeätä hankkia lisätuottoja passiivisten tulojen muodossa, sillä se edesauttaa vaurastumista. Ja se on minusta selkeästi parempi tavoite ja käsite! Pitäisi siis osata säästää osa palkasta, ja samalla osata sijoittaa nämä säästöt tuottavasti. Mutta jos se johtaa taloudelliseen riippumattomuuteen, se on toinen kysymys. Ehkä onkin niin, että taloudellisen riippumattomuuden määrittely on väärä?
