Kun osakesäästäjä ostaa, remppaa ja vuokraa sijoitusasunnon

Miltä näyttää kun osakesäästäjä hankkii sijoitusasunnon, remppaa sitä ja vuokraa sitä? Ehkä tältä!

Eräänä keskiviikkona tammikuussa 2022 ilmestyi Etuovi.com:iin mielenkiintoinen kohde Karjaalla. Täysin alkuperäisessä kunnossa ollut yksiö Karjaan ydinkeskustassa erittäin hyvällä paikalla. No, olihan siinä ollut putkiremppa viime vuonna, joten kylpyhuone oli jo uusittu ja oli muuten tyylikkään näköinen.

Kaikki kuvat Svenne Holmström (ellei toisin mainita)

Välittäjä oli erittäin tuttu kaveri, joten pistin tekstarilla hänelle viestin. ”Onko jotain mistä pitää olla tietoinen?” Hän vastasi ”ei”. Laitoin takaisin ”pitäisikö ostaa?” johon hän vastasi ”kyllä” ja niin se kauppa oli tehty pyyntihintaan 59.000 €… Asunto ehti olla markkinoilla viitisen tuntia. Sitten välittäjälle rupesi tulemaan hiki otsaan, ja hän halusi ehdottomasti minun tulevan paikan päälle katsomaan sitä seuraavana päivänä. Suostuin siihen, mutta tosiasiassa ei se vaikuttanut päätökseeni millään tavalla. Luotan nimittäin tähän välittäjään ja hän olisi kyllä kertonut minulle jos minun olisi pitänyt olla varovainen. Tuntemattoman välittäjän kanssa näin ei oikein voi toimia.

Tämä ei ollut ensimmäinen kerta kun sijoitin asuntoihin ja tiesin melko hyvin millä tiedoilla on merkitystä. Asunto sijaitsi oikealla paikalla, pohjaratkaisu oli hyvä, mutta asunto kaipasi päivitystä eikä neliöitä ollut ainakaan liikaa. Hintakin oli hyvä, ei kuitenkaan huippuedullinen.

Kuva Kjell Svenskberg, ROOF LKV. Myyntikuvassa asunto näyttää valoisalta, tunne oli todella erilainen, jopa ankea pilvisenä talvipäivänä. 

Tämä on tarina siitä, miten remppa tehtiin, mitä opin matkan varrella ja annan myös vinkkejä muille remppaajille erityisesti asuntosijoittajan näkökulmasta. Avaan seikkaperäisesti myös kaikki kulut, ja arvion ajankäytöstäni. Tarkoituksena on saada rehellinen kuva tästä prosessista hankinnasta, remonttiin ja vuokrasuhteeseen.

Kohde

Kohde oli siis yksiö, 32m2, toisessa kerroksessa ja oikein hyvällä paikalla. Parveke viettää lounaaseen. Ylipäätään kun ostaa sijoitusasunnon tulee katsoa, että itsekin viihtyisi siinä. En olisi koskaan ostanut asuntoa jollei siinä olisi ollut parveketta. Asunnon pohjaratkaisu oli lisäksi hyvä.

Kuva: Rolle Himmelroos / ROOF LKV

Kuvassa vaatehuone puuttuu, mutta se sijaitsee heti sisäänkäynnin oikealla puolella.

Asunnon pitää olla viihtyisä, mutta taloyhtiön kunto vaikuttaa vielä enemmän. Jos asiat ei ole hoidettu asiallisesti ei ole syytä lähteä mukaan. Tässä luotin siis täysin välittäjän tietoon ja hän oli täysin oikeassa. Ei ollut mitään mistä pitäisi olla tietoinen, yhtiö on hyvin hoidettu ja tärkeät rempat toteutettu järkevästi. Talo on rakennettu 1981 niin kuin talot siihen aikaan rakennettiin. Tasakatto, vihreät tehostevärit ja muuten melko tylsän näköinen, mutta tehokas ja toimiva konsepti.

Kuva Kjell Svenskberg, ROOF LKV

Yhtiössä oli 2021 toteutettu putkiremontti, ja isännöitsijätodistuksen mukaan edessä olisi vielä ikkunoiden ja parvekeovien vaihto lähivuosien aikana. Tosin remontin aikana keskustelin asiasta hallituksen jäsenen kanssa, ja nämä eivät ole tulossa ihan pian. Putkiremontti oli ollut pitkä, raskas ja kallis projekti eikä kukaan talossa oikein halua jälleen elää keskellä remppaa näin pian. Ikkunat ja parvekkeen ovi ovatkin ihan ok kunnossa, ainakin tässä asunnossa.

Rahoituskuvio

Hinta oli 59.000€, johon sisältyi velkaosuus 6.411,11€. Tämän verran rahaa meillä ei luonnollisesti ollut tilillä. Päätimme siis myydä osakkeita salkustamme. Ulos lensivät 27-28.1.2022 Daimler, Daimler Trucks, Sampo, Telia, Aspo, Kemira, Fortum, Nokian Renkaat sekä osittain Oma Säästöpankki.

Olisi totta kai ollut mahdollista hankkia tämä rahoituksellakin, mutta sitä emme nyt halunneet vaimoni kanssa. Lisäksi näin markkinoilla huolia horisontissa, joten osakkeiden myyntipäätös oli helppo. Osakesijoittajan ei tule rakastua osakkeisiin, se sumentaa päätöksentekokykyä. Näin jälkikäteen katsottuna ajoitus oli mitä mainioin, eihän Venäjän hyökkäyssota ollut vielä alkanut siinä kohtaa. Pientä tuuria matkalla etenkin Aspon, Fortumin ja Nokian Renkaiden osalta.

Tällä tavalla kerättiin noin 45.000€, josta syntyi verovelkaa noin 5.000€. Verojen maksaminen kuuluu sijoittamiseen, mutta myyn varmaan jotain miinuksella (tällaistakin on salkussa) ennen vuodenvaihdetta, joten tuo arvio ei ole lopullinen.

Tuo velkaosuus sai jäädä. Taloyhtiön ottamassa lainassa oli korkoehto Eur12+0,90%, joten ihan turhaa myydä vielä lisää osakkeita maksaaksemme tuon pois. Sijoitettu pääoma oli siis 52.588,89 € + 2% varainsiirtoveroa velattomasta kauppahinnasta eli 1.180€, yhteensä 53.768,89 € tililtä.

Homma alkaa

Ihan ensimmäiseksi, jo ennen kuin kauppakirjaa edes allekirjoitettiin, katsoin mitä uudesta keittiöstä joutuu tänä päivänä pulittamaan. Oli pienoinen järkytys, sillä kun rakensimme omakotitaloamme 2007 oli koko keittiön hinta noin 7.000€ kodinkoneineen. Nyt pienen yksiön kalusteet maksaisivat lähes 6.000€ IKEA:n Plannerin mukaan. Päätimme hankkia käytetyn keittiön tori.fi:n kautta.

Tarjonta oli hämmästyttävän valtava. Melko uudet keittiöt lentävät ulos surutta ei puolilla Suomea pilkkahintaan. Näin kymmeniä alle 5 vuoden vanhoja keittiöitä, joissa ei ollut mielestäni mitään vikaa. Siis ihan oikeasti, tässä moni polttaa rahaa kakluunissa ihan turhaan kun pinta tai väri ei miellytä!

Sijoittajana tätä on vaikea ymmärtää, mutta se luo samalla tilaisuuden erityisesti meille. Miksi ostaa upouuden keittiön, kun voisit saada käytetyn taskurahoilla? Löysimme Turusta sopivat keittiökalusteet, jotka olivat myytävänä vain 360€:lla!! En viitsinyt edes tinkiä.

Kävi ilmi, että nämä olivat Saari-keittiön mittatilauskalusteita, eli oikein laadukas kokonaisuus. Kaapit olivat ihan hyvässä kunnossakin. Lisäksi kävi ilmi, että heillä oli 2 vuotta vanha astianpesukone, jonka myös ostin heiltä 200€:lla (uusi vastaava noin 550€). Vuokrasin pakettiauton, hain tavarat Turusta ja asunnon myyjän luvalla veimme tavarat suoraan asuntoon. Pakotin tuttavavälittäjäni osallistumaan kantohommiin…

Pari päivää myöhemmin allekirjoitimme kauppakirjat. Annoin sekä myyjille, että välittäjälle pullon Chateauneuf du Pape laatupunaviinia kiitokseksi joustavuudesta.

Samana iltana tapettien purkuhommat alkoivat. Tiesin jo etukäteen, että aikaa on vain iltaisin joitakin tunteja, päivät olivat pääosin varattuja mm Lohjalla luentohommissa koko kevään aikana.

Lupaa pitää olla

Ennen kuin ryhtyy tekemään muuta kuin pientä pintaremonttia pitää olla hallituksen ja/tai isännöitsijän lupa tähän. Tässä asuntoyhtiössä isännöitsijälle oli annettu valtuutus hoitaa kaikki tällaiset lupa-asiat. Toimitin isännöitsijälle remonttisuunnitelman, johon oli lisätty lvi- ja sähköurakoitsijat.

Lupa myönnettiin seuraavana päivänä, sen verran ammattimaisesti tuo hakemus oli tehty. Isännöitsijä vaati ennen keittiön purkuhommien aloittamista asbestikartoitusta ja lisäksi keittiöön piti asentaa kosteussulku varmuuden vuoksi. Koska keittiö ei ole märkätila sain luvan asentaa tuo kosteussulku (vai onko oikea termi vesieristys?) itse. Eihän paperinkääntäjällä ole ammattipätevyyttä siihen, joten hyvä että asia järjestyi näin. Tärkeintä tässä oli suojata asunto ja muut asunnot pahimmilta haavereilta, mikäli jokin liitos alkaisi vuotamaan. Vesi valuisi lattialle sokkelin alta eikä seinä kastu ihan helpolla ainakaan.

Kosteussulun piti yllätyksekseni asentaa keittiön lattian päälle(!), toki sokkelilistan taakse. Hiukan jäin miettimään millaiselta tuo näyttäisi keittiössä missä ei olisi sokkelilautaa. Kävi ilmi, että siinä tapauksessa koko keittiölattiaa olisi pitänyt käsitellä (toki laattojen alle). Tässä asunnossa keittiön lattia on noin 20mm korkeammalla kuin muun asunnon lattia. Siinä olisi ollut pohdittavaa mihin rajan silloin vetäisi?

Kuvassa ensimmäinen kerros vedetty, niitä oli kolme kappaletta yhteensä. Viemärin, vesijohtojen ja kulman siistin vielä ennen toista kerrosta. Kulmakaappi on vain asetettu paikalle tilapäisesti kuvassa.

Asbestikartoitus oli kallis, peräti 421,60€ 15 min työstä + laboratoriotestauksesta. Huh! Tämä oli kallis yllätys. Vertailun vuoksi veloitamme yleensä 69€ eri sijoituskursseistamme, jotka sentään kestävät 3-9 tuntia, tai 120€ n. 1,5 tunnin henkilökohtaisesta neuvontasessiosta.

Purkuhommat

Asunnossa oli vihertävät/ruskeahkot alkuperäiset tapetit, ja ne eivät irronneet helpolla. Piti käyttää runsaasti kosteutta ja oli siinä todella paljon työtä, ennen kuin kaikki tapetit oli poistettu. Tapettien poistamiseen meni helposti 15 tuntia, sen verran tiukasti liimattuja olivat. Kosteuden kanssa piti olla varovainen, vanha liisteri saattoi liimautua seinään tapettipahvin kanssa, ja sitä ei sitten saanut pois kuin hiomalla. Se pinta oli jotenkin muovimainen ja kiiltävä. Tällaista se on, kun tapetti on ohutta ja oletettavasti edullista (back in the day).

Asunnon tumma parkettilattia teki asunnosta varsin ahtaan oloinen. Pienessä asunnossa olisi syytä käyttää vaaleita värejä. Hankin asiantuntijan paikalle, joka valitettavasti totesi, ettei niiden hionta oikein pelasta niitä. Siihen oli moneen kohtaan tullut rakoja lautojen väliin ja pinta oli melko rikki. Tammiparketti oli palvellut vuodesta 1981 ilman mitään kunnostusta. Ainoa arvoitus oli, olivatko parkettilaudat liimatut toisiinsa vai ei. Hionta onnistuisi ehkä, ehkä ei. Uudet lattiat siis.

Ensimmäinen virhe

Keittiön ja lattioiden purkaminen oli suoraviivaista. LVI asentaja poisti hanaan ja mitään yllätyksiä tässä ei ollut. Sen sijaan, koska keittiön kalusteet olivat jo asunnossa, piti tehdä tiettyjä asioita väärässä järjestyksessä. Esimerkiksi seinät maalattiin, ennen kuin lattia purettiin, koska keittiön lattia ei ollut vielä laatoitettu jne. Näin jälkeenpäin ajateltuna olisi ehdottomasti pitänyt säilyttää keittiökalusteet toisaalla. Silloin olisi ollut helpompaa ensin purkaa kaikki ja vasta sen jälkeen ryhtyä maalaamaan jne. Tämä oli ensimmäinen virhe, joka varmasti hidasti prosessia.

Kuten kuvastakin näkyy, jäi myyjien vanha sohva asuntoon. Kauppa olisi viivästynyt ainakin viikolla, jos en olisi antanut luvan jättää se siihen. Veimme sohvan myöhemmin kaatopaikalle, se ei ollut erityisen hyväkuntoinen.

Toinen virhe

Koska olen ensisijaisesti osakesijoittaja, yritän hankkia tavaraa edullisesti. Paikallisessa Tokmannissa oli pohjamaalia myytävänä 9 litran purkeissa hintaan 17,95€. Oli jopa maininta sen soveltuvan jopa pintamaaliksikin! Siinä kohtaa varoituskellojen olisi pitänyt jo pitänyt soida, mutta sillä mentiin. Tämä valinta oli iso virhe. Maalia meni vaikka kuinka paljon, pinnasta ei koskaan tullut tasainen, maalirullan jäljet näkyivät auringonpaisteessa.

Maalasin asunnon kolmesti tällä maalilla mutta lopuksi jouduin myöntämään virheeni. Maidolla maalaamisella olisi saanut samanlaisen jäljen, joskin hiukan halvemmalla. Tästä suuttuneena hankin kunnon pintamaalin paikallisesta RTV kaupasta ja heti ensimmäisellä vedolla sain riittävän hyvän pinnan. Luit siis oikein, kaikki pinnat maalattiin neljästi.

Vinkkinä kaikille remontoijille. Älkää ostako halvinta maalia!

Kolmas virhe

Keittiön lattian asentamisen jälkeen oli aika asentaa keittiön kalusteet. Vaikka olin pyytänyt mitat ja yrittänyt suunnitella keittiön kalusteet ja kalusteiden sijainnit huolella on todettava se vanha totuus; mittaa, mittaa ja varmista vielä mitat kahdesti…

Yläkaapit keittiön oikealla puolella sopivat täysin odotusten mukaisesti, mutta muiden kalusteiden kanssa jouduin sitten taistelemaan. Yksi 60cm laatikosto ei mahtunut mihinkään. Roskiskaapin leveys oli 38cm. Eikä sekään sopinut mihinkään.

Onneksi sain mukaan vanhan astianpesukoneen suojalevyn, joka ei ollut käytössä sen jälkeen, kun tuo toinen oli hankittu pari vuotta sitten. Sillä, 60cm laatikostolla ja vanhan roskiskaapin osilla sain kuin sainkin väsättyä kokonaan uuden roskakaapin. Onnistuin nikkaroimaan vanhasta roskalaatikon rungosta 60cm leveän sellaisen.

Kuten kuvastakin näkyy piti huomioida viemäriputket myös. Valitettavasti tämä sinänsä fiksu työ valui hukkaan, sillä vanhat liukusaranat olivat liian kuluneet, joten tilasin suosiolla uuden laatikkorungon IKEA:sta. Tämän yhdistin jo askartelemaani etulevyyn ja laatikko oli valmis. Se toimi sitten moitteettomasti.

Artikkeli jatkuu mainoksen jälkeen. Osakesijoittaja voi pyrkiä tunnistamaan virheitä ennen kuin sortuu niihin esim Osakesijoittaminen II kurssin avulla! Vielä meillä ei ole asuntosijoittamiseen keskittyvä kurssi, mutta kysyntää tähän olisi kyllä.

Osakesijoittaminen II, ammattimainen sijoittaminen

Keittiö

Ylipäätään tämä käytetty keittiö aiheutti todella paljon päänvaivaa, kekseliäisyyttä, luovuutta ja nikkarointitaitoa. Lopputulos on silti melko hyvä mielestäni. Siinä on uudet työtasot, nekin tilattiin IKEA:sta, muutoin olen pystynyt uudelleenkäyttämään uusvanhan keittiön kalusteet ja irto-osat viimeiseen levyyn asti.

Varsinkin kun vanha keittiö korvataan uudemmalla käytetyllä, on syytä huomioida joitakin asioita. Ensinnäkin, varmista mitat kahdesti, jopa kolmesti. Seuraavaksi hanki sellainen kokonaisuus, jossa on hiukan enemmän kalusteita kuin mitä tarvitset, näin sinulla on hieman joustoa. Kolmanneksi, tutustu kalusteisiin paikan päällä ennen kuin ostat, kamera valehtelee. Älä osta ellet ole tyytyväinen. Keittiö saa olla likainen, mutta ei rikki. VIM puhdistusaineella pinnoista tulivat kuin uusia.

Itse en mitannut tilaa riittävän huolellisesti ja siitä syystä panostin varmaan 25-30 tuntia turhaan työhön pelkästään keittiöön. Se että en luovuttanut oli ennemminkin kiinni asenteestani ja luonteestani.

Siitä huolimatta suosittelen tällainen lähestymistapa etenkin sijoitusasuntoon. On mahdollista saada todella hyväkuntoisia kalusteita taskurahalla. Talouspuoli olikin valtavan hyvää keittiössä. Kaiken kaikkiaan keittiöön meni alle 1.800€ kaikkineen. Siinä oli ainakin 5-6.000€ säästöä uuteen verrattuna tässä kokoonpanossa.

Huolellisella valmistautumisella säästät pitkän pennin eikä lopputulos ole lainkaan hassumpi. Eihän kukaan odota, että vuokrakämpän pitää aina olla vastaremontoitu. Minusta tärkeintä on, että kokonaisuus on toimiva, riittävän viihtyisä ja kohtuullisen hyvässä kunnossa. Tässä ei enää olla vuodessa 1981, kuvista voi päätellä, että ollaan reilusti 2000-luvulla.

Kuva Kjell Svenskberg, Roof LKV

Kuvaamisen jälkeen keittiön pistorasiat ja katkaisijat uusittiin antrasiitinharmaan värisiksi. Huomaa kulmakaappi, jota aiemmin ei ollut, siitä tuli +40cm säilytystilaa.

Värimaailmasta voidaan toki olla montaa mieltä. Uusvanhan keittiön myyjillä oli kellertävät työtasot ja keltainen välitila, mutta päätin heti nähtyäni näitä, että välitilan ja työtason tulee olla mustan eri sävyissä.

Kuva: Käyttettyjen keittiökaappien myyjä (jätetään nimettömäksi)

Lattiat

Kun aika oli purkaa vanha parkettilattia, kävi ilmi että se olikin liimattu. Teoriassa sitä olisikin voinut hiota, mutta löysin Espoosta ylijäämäerän käyttämätöntä Karelian parkettia. Pakkauksesta kävi ilmi, että nämä olivat noin neljä vuotta vanhoja, eli jossain varastossa ovat joutilaana olleet. Maksoin 200€ näistä, uusi vastaava Karelian parkettilattia olisi maksanut 1.200€.

Kuva: Kjell Svenskberg, Roof LKV

Huomaa myös, että verhotanko otettiin alas. Vuokralainen ripusti puunvärisiä hyllyjä tehosteseinään ja sisusti niitä mm kirjoilla.  Makuualkovi nyt todella kodikas.

Asentaminen oli todella helppoa ja viimeistely on nättiä. Tammiset lattialistat maalattiin ja asennettiin takaisin. Käytin jopa vanhat messinkiruuvit uudestaan, ne sopivat tilaan mielestäni hyvin.

Vaatehuone ja eteisen kaapit

Vanha eteinen oli melko masentavan näköinen, ja vanhan kaapin sisältöä et halua nähdä…

Näiden osalta pähkäilin matkan varrella paljonkin, millaisia kalusteita hankkisin vaatehuoneeseen ja eteiseen. Tori.fi:ssä oli jatkuvasti myytävänä kaapistoja, mutta hyvään hintaan myynnissä olleet menivät saman tien kaupaksi. Etenkin valkoiset kaapistot menivät kuin kuumille kiville. Tuosta tuli vahtimisen riesa, ja jäin kilpailussa varsin monta kertaa kakkoseksi, vaikka olisin maksanut pyydetty hinta. Siinä on ilmeisesti suuri kysyntä, joten pakko selata tarjontaa monta kertaa päivässä.

Vaatehuoneen leveys oli 145cm ja tuo mitta on erittäin huono. Löytyy 120cm ja 150cm, mutta ainoastaan huonoja vaihtoehtoja kun leveys on lähellä tuota 140cm. En halunnut mitään halpoja Jyskin kaapistojakaan. Pidemmän etsinnän tuloksena löysin eteiseen IKEA:n tammiviilu vaatekaapit valoineen 30€:lla. Sovimme kaupat välittömästi ja hain nämä Vantaalta. Myyjä oli todella kiva tyyppi ja auttoi kantamaan kaapit peräkärryyni. En lähtenyt tinkimään, päinvastoin annoin 40€ niistä. Paras kauppa syntyy silloin kun molemmat osapuolet ovat tyytyväisiä, niin kuin tässäkin tapauksessa.

Molempien kaappien sisustus oli samanlainen. Pidemmille vaatteille jäi vielä kaapin oikealle puolelle erillinen 35cm kapea vaatetanko. 

Vaatehuoneeseen en millään löytänyt mitään järkevää, joten asensin siihen säilytysjärjestelmän. Se kustansi noin 170€, eli mitään kaappia en olisi saanut kovinkaan paljon halvemmalla. Minun onnekseni Tokmannissa oli ostohetkellä 50% alennus rautaosissa. Hyllylevyt hankin myös Tokmannista valmiiksi sahattuna määrämittaan.

Vanha ratkaisu ei ollut erityisen tehokas, vaatetanko oli seinästä seinään 145cm ja sen yllä vain yksi hyllylevy.

Vasemmalla seinällä on saman verran hyllyjä. Hyllylevyn koko oli 40x100cm, yhteensä 8kpl. 

Parkettia oli jäljellä juuri sopivasti, joten sain vaatekaappiinkin parkettilattian. Yhtään lautaa ei jäänyt yli.

Kylpyhuone

Kylpyhuone oli jo vasta remontoitu ja virheetön, joten sitä lähinnä siivottiin. Tilaan oli myös asennettu valmiiksi sähköinen lattialämmitys, mutta sitä ei tarvita sillä lattiat olivat muutenkin melko lämpimiä.

Suihkun oikealle puolelle jäi tilaa 60cm pesutornille. Suihku oli ahkerassa käytössä rempan aikana. 

Huomaa kahva seinällä. Edellinen asukas oli vanhempi rouva.

Muita pienosia

Keittiöön tarvittiin liesikupu, uuni ja keittotaso. Itse olisin halunnut kahden levyn keraamisen keittotason, mieluiten induktiotasona, mutta näitä ei löytynyt käytettynä. Uusia sai kylläkin kovalla rahalla. Löysin 60cm leveän keraamisen liesitason Espoosta 20€:lla ja liesikuvun Vantaalta 30€:lla. Ainut vain, että kaikki reissut tapahtuivat yksitellen, joten kilometrejä tili ajettua enemmänkin. Tällaista se on, kun pitää hakea tavara eri paikoista. Käytettyä tavaraa ei juuri suostuta lähettämään postissa. Uunin otin toimistoltani, sitä ei tule lainkaan käytettyä tällä.

Lattialaatat löysin autotallistamme, ne olivat jääneet yli omakotitalomme rakentamisesta vuonna 2007. Iso osa tarvikeruuveista löysin myös autotallistani. En heitä ruuveja pois, jos tulee jostain ylimääräisiä, vaan minulla on ruuvilaatikko. Siitä huomaa, miten säästeliäs asenne joskus palkitaan! Lisäksi autotallin hyllyihin mahtuu jälleen uutta krääsää…

Jouduin kuitenkin hankkimaan tiettyjä pienosia uutena, kuten yhdet saranat keittiöön, jotain levyjä, listoja, ruuvejakin jne. Näihin uppoaa helposti satoja euroja ellei suunnittele huolellisesti. Yksi tällainen huonosti suunniteltu juttu oli rullaverhot. Jyskistä löysin tarjouksella, 20€:lla 180cm leveän, mutta sitten huomasin, että tarvitsinkin 200cm leveän. Unohdin viedä sen takaisin ajoissa, ja joitakin viikkoja myöhemmin ostin RTV:stä 200cm leveän 47€:lla. No, voinhan käyttää sitä 180cm leveää kotonakin, ei siinä mitään.

Kaatopaikkaan vein useita ”kuormia”. ”Kuormia” suluissa sen takia, että roudasin kaikki roskat Audi A4 sedanin takaluukussa, takapenkit alhaalla. Näin voi toimia, kun auto on vanha ja muutenkin arvoton. Tarkka osakesäästäjä ei sido rahansa autoonkaan. Kuten pikkukaupungissa yleensä, kaikki on lähellä, eikä tarvetta hankkia pakettiauto tai jatkuvasti vetää peräkärryä ole.

Syntyyhän melkoinen määrä roskaa rempatessaan. Vanha keittiö, vanha lattia, vanhoja kaappeja, jämäosia. Ja sitten uutta roskaakin. Tähän pitää varautua. Suurin osa tavarasta otettiin kaatopaikalla vastaan ilmaiseksi, mutta roskasäkeistä jouduin maksamaan joitakin kymppejä.

LVI ja sähköt

Lopuksi LVI asentaja asensi keittiön hanaan takaisin ja uudet viemäriputket. Uusi keittiötaso olikin melkein 10cm korkeammalla kuin vanha. Koko asunnon sähköt uudistettiin samalla ja se oli onnistunut veto. Uudet pistorasiat ja valokatkaisimet nostivat asunnon taso entisestään. Etenkin keittiön antrasiitinväriset pistokerasiat ja valokatkaisin ovat todella näyttäviä. Asunnossa ei ollut maadoitettuja pistorasioita, joten tämä oli oikea hetki päivittää sähköt. Edessä varmaan melko huoletonta elämää.

LVI ukko halusi 285,91€ ja sähkön uusimiseen meni 741,68€. Käytin totta kai paikallisia toimijoita tähänkin. Yritän muutenkin ostaa paikallisesti mahdollisimman usein.

Lopputulos

Itse olen melko tyytyväinen lopputulokseen. Asunto on varsin tyylikäs ja reilusti valoisampi (kännykällä kuvatusta kuvasta muutoksen todelliset mittasuhteet ei oikein käy esille). Vaalea lattia ja vaaleat seinät pienessä asunnossa on aina eduksi. Vaikka keittiö on melko tumma värimaailmaltaan, ei sekään mikään luola ole. Kaiken kaikkiaan lopputulos on minusta onnistunut.

Muutos huomataan jo heti eteisessä. Vanha parkettilattia oli jo varsin kulunut, eikä parkettilattia eteisessä ole erityisen fiksu ratkaisu muutenkaan. Kenkien alle kertyy kuitenkin vettä ja soraa jatkuvasti.

Kuva: Kjell Svenskberg, Roof LKV

Makuualkovissa käytetty grafiitinharmaa tehosteseinäväri jatkettiin eteisen ulkoseinään. Vanhat sisäovet vaatehuoneeseen, kylpyhuoneeseen ja ulko-oven sisäovi olivat riittävän siistissä kunnossa, eikä niitä tarvinnut vaihtaa. Pohdin toki peiliovien asentamista, mutta se olisi ollut astetta haastavampi projekti karmien ja saranoiden takia.

Kokonaistalous

Pistin kuvat tuttavavälittäjälleni ja kysyin hänen haluaan myydä asunnon puolestani. Sitä hän halusi, ja arvioi asunnon arvoksi 72-75.000€. Hän sanoi samalla, että hintalapuksi voisi laittaa 77-79.000€, joka olisi minusta kohtuullista. Päätimme kuitenkin pitää asunnon itsellämme toistaiseksi, vuokratuotto on edelleen ihan hyvä.

Arvioitu tuntimäärä yhteensä noin 200-230, en laskenut niin tarkkaan. Olisi ollut ainakin 10% vähemmän jos suunnittelutyön olisi tehty huolellisemmin. Pääosa työstä tehtiin iltaisin ja viikonloppuisin aikavälillä 6.2. – 25.4.2022.

Kustannukset

Kauppahinta                                                             52.588,89 € (+velka 6.411,11€)
Varainsiirtovero                                                       1.180,00 €
Viinipullot myyjälle + välittäjälle                        63,96 €
Asbestikartoitus                                                      421,60 €
Keittiö
Pakettiauton vuokra                                              74,00 €
Keittiökalusteet, tiskikone, pienosia                 600,00 €
Työtaso                                                                       503,36 €
Laatat                                                                           112,02 €
Tarvikkeita                                                                 194,69 €
Liesitaso                                                                      20 €
Liesikupu                                                                    30 €
Valaistus                                                                     104,99 €
Kosteussulku                                                            102,00 €
Lattiat
Parkettilattia                                                             200,00 €
Alusta                                                                          67,80 €
Säilytyskalusteet
Eteisen kaapit                                                           40,00 €
Vaatehuoneen säilytysjärjestelmä                      170,22 €
Muut
Maalit                                                                          196,93 €
Laatoitus ja viimeistely                                         185,45 €
Pienrautaa, ja -tarvikkeita                                   165,43 €
Rullaverho, muu sisustus                                     134,72 €
LVI                                                                                 285,91 €
Sähköt                                                                         741,68 €

Yhteensä kuluja                                            58.183,65 € (+velka 6.411,11 €)

Kiinteistövälittäjän mukaan käypä arvo on nyt 73.500 € (keskiarvo 72-75.000€), joten velkaa huomioiden rahaa on palanut 64.594,76 €.

Keskustelin vuokran tasosta eri tuttavavälittäjien kanssa ja arviot näkemättä asuntoa vaihtelivat 480 – 550€ välillä kun asunto on rempattu. Yksiöitä tarjotaan vuokralle noin 450€ hintaan noin 2-3km keskustasta, mutta Karjaan ydinkeskustassa vuokrat ovat kyllä 500€ ja ylöspäin melko peruskuntoisissa yksiöissäkin.

Päädyin pyytämään 510€ + 10€ vesiennakko + sähkö nyt kun asunto oli kaikin puolin erinomaisessa kunnossa ja nykyaikainen. Vuokraan sisällytettiin kylmä lisäksi autotalli. Vastike on 157,90€ johon sisältyy 15€ vastike autotallista. Lisäksi pääomavastikkeisiin menee 47,81€, jota tulee huomioida kassavirtalaskelmassa. Sijoitetun pääoman tuotto on näin ((520-157,90)*12)/64.594,76 = 6,73% ja vuokratuotto käyvällä arvolla ((520-157,90)*12)/73.500=5,91%.

Kuten Facebook kaverini Juho H. jaksoi muistuttaa, sijoitusasuntosijoittamisessakin tulos tehdään ostovaiheessa. Marginaalit ovat pieniä mutta tulos siedettävä. Yhdellä projektilla ei rikastu, mutta on kuitenkin askel kohti vaurastumista ja passiivisia tulovirtoja.

Vuokraaminen

Otin vuokramainokseen kuvia (osa niistä tässä jutussa), kirjoitin asiallisen markkinointitekstin ja pistin tämän paikalliseen asuntoaiheeseen Facebook ryhmään. Seuraavana päivänä järjestin useampi näyttö ja päivää myöhemmin toivotin uusi vuokralainen tervetulleeksi kotiin! Vuokraus meni yllättävän helposti ja vuokralaisen tilanne oli kaikin puolin hyvä.

Vuokralaisen valintaan liittyi kuitenkin tietty päätöksenteon tuskaa, jota ei ole osakesijoittamisessa. Miten valitset eri ihmisten välillä, kun tiedät, että joku kuitenkin pettyy? Tämä on se ankein osuus vuokrauksessa. Rahallisesti on toki ikävää, jos vuokra jää maksamatta tai jos asuntoa rikotaan, mutta vuokrasopimusta solmiessa puhutaan myös ihmisen elämästä ja sen uudesta suunnasta.

Miten kielteisen päätöksen saaneen elämä muuttuu verrattuna siihen, että olisin valinnut toisin? Koemme tämän valinnan vaimoni kanssa raskaaksi ja keskustelimme keskenään valinnastamme pidemmän tovin. Keskustelimme elämän arvoista ja auttamisen halusta. Vaimo väläytti vielä uuden sijoitusasunnon hankkimista näille muille kandidaateille.

The bottom line

Sijoitusasuntoihin liittyen ei pidä pyytää liikaa vuokraa, kysehän on jonkun elämästä, mutta minun tuotoistani ja riskistäni. Minä haluan, että vuokralainen on tyytyväinen samalla kun minulle riittää kohtuullinen korvaus asunnon käytöstä. Tein siis asunnosta sellaisen, että vuokralainen voisi viihtyisi hyvin, vaikka takeita tästä ei ole.

Rahan käytön määrä esimerkiksi rempassa ei välttämättä määrittele asumisen todellista laatua.  Fiksuilla ratkaisuilla on mahdollista panostaa asumisen laatuun ja viihtyvyyteen järkevällä budjetilla. Kun vuokralainen joskus muuttaa, toivon että tämä tapahtuu hänen muuttuneen elämäntilanteensa takia, ei siksi että vuokra oli liian korkea tai asunto ankea.

Tällaisen varsin raskaan rupeaman jälkeen on silti kiva todeta, että olet voinut muuttaa jonkun toisen elämää. Vuokralainen oli tosi iloinen ja kävi oikein näyttämässä kuvia asunnon sisustuksesta! Taidamme molemmat olla varsin tyytyväisiä. Sijoittajina olemme vaimon kanssa myös tyytyväisiä siihen, että olemme työllämme pystyneet luomaan uutta arvoa noin yhdeksän tuhannen euron verran ja asunto tarjoaa tasaista tuottoa jatkossakin.

Aiempaa pienempi sijoitussalkku jäi kismittämään. Vaikka näin on, tunsin ensimmäistä kertaa elämässäni todellista vaurastumisen tunnetta. Oli kiva todeta, että todellakin pystyy ostamaan ja remppaamaan asunnon ilman pankin rahaa, olkoonkin, ettei tämän arvo ole Helsinki-hinnoissa, mutta silti. Aiemmin sijoitussalkun arvo ei ole herättänyt sen enempää tunteita, mutta nyt todellakin näki mitä sillä voi tehdä oikeassa elämässä. Asunto on hyvinkin konkreettinen asia.

Svenne